Instalação de Lojas Similares em Shopping Centers: Decisão da Terceira Turma do STJ

Isabela Schuelter Tomczyk
OAB/SC 70.675

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no mês de julho de 2024, julgou que shopping centers têm o direito de instalar lojas de mesmo ramo em áreas próximas, contanto que respeitem os contratos de locação existentes. Segundo o tribunal, essa prática não caracteriza atividade predatória ou desorganização do comércio local, desde que não haja violação dos contratos firmados com os lojistas.

O caso em questão envolveu um shopping no Rio de Janeiro que permitiu a instalação de um novo restaurante de culinária japonesa em frente a outro já existente. O restaurante original, que possuía uma cláusula de exclusividade por cinco anos para exploração desse tipo de culinária, viu a cláusula expirar antes da inauguração do concorrente. Em 2018, com o fim do período de exclusividade, o shopping autorizou a abertura do novo restaurante, o que levou o primeiro a ajuizar ação buscando impedir a concorrência ou rescindir o contrato.

Na primeira instância, o juiz decidiu pela rescisão do contrato de locação, mas não concedeu os outros pedidos, uma vez que não havia previsão de continuidade do direito de preferência. Em seguida, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro alterou a decisão, considerando que houve violação ao conceito de tenant mix (organização dos tipos de lojas) e determinou o pagamento de indenização.

O shopping, ao recorrer ao STJ, alegou que a modificação do tenant mix está amparada pelos princípios da livre iniciativa e livre concorrência. Argumentou também que a exclusividade para explorar o segmento de culinária japonesa se limitava aos cinco anos iniciais do contrato.

O ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator do caso, destacou que a cláusula de preferência temporária não impôs uma desvantagem excessiva ao locatário. Ele enfatizou que a possibilidade de instalação de outro restaurante do mesmo ramo estava prevista no contrato, e que essa alteração poderia até mesmo aumentar o fluxo de clientes no shopping, ainda que isso não garantisse aumento de lucro para o lojista.

Cueva também salientou que o objetivo do tenant mix é atrair o maior número possível de consumidores e aprimorar as vendas, e que a mudança na organização do shopping era uma resposta necessária às novas condições de mercado. Ele concluiu que não seria razoável esperar que o shopping mantivesse a mesma disposição de lojas por 18 anos, especialmente quando as alterações são previstas contratualmente e visam enfrentar desafios mercadológicos.

Assim, a Terceira Turma do STJ deu provimento ao recurso do shopping, reafirmando a importância de respeitar os contratos de locação e os princípios da livre concorrência.