20 maio Lucros Cessantes Não São Presumidos Quando Comprador De Imóvel Pede Rescisão Do Contrato Por Atraso

Por Amanda Martins
Estagiária

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por maioria de votos, decidiu ser o dano, que poderia fundamentar a compensação por lucros cessantes em decorrência do atraso na entrega de imóvel, não é presumível quando o adquirente, em virtude da demora, solicitou a rescisão do contrato.

Os lucros cessantes são uma espécie de prejuízo (perdas e danos), que consiste no que a pessoa deixou de receber ou lucrar, em razão de um ato ou evento que lhe causou danos (artigo 402 do Código Civil).

Ao acolher o recurso de uma construtora, o colegiado estabeleceu uma diferenciação entre o caso em análise e a jurisprudência da corte, que admite a presunção de lucros cessantes quando há inadimplemento do prazo para entrega de imóvel, nos casos em que o comprador pretende manter o contrato vigente.

A ministra Isabel Gallotti, autora do voto vencido, afirmou: “Como o autor escolheu a rescisão do contrato, nunca terá o bem em seu patrimônio, de forma que sua pretensão resolutória é incompatível com o postulado ganho relacionado à renda mensal que seria gerada pelo imóvel.”

No caso apreciado, as partes buscaram compensação por lucros cessantes devido ao atraso na entrega do imóvel adquirido na planta. A empresa foi condenada em primeira instância, mas o Tribunal de Justiça de São Paulo revisou a decisão, entendendo que não poderia acumular tal compensação com o pedido de rescisão contratual.

No Superior Tribunal de Justiça, todavia, prevaleceu o voto divergente da ministra Isabel Gallotti, que distinguiu o caso dos julgados anteriores pela corte. Conforme a magistrada, a situação em que o adquirente busca a resolução do contrato é distinta daquela em que ainda espera receber o imóvel adquirido na planta.

Nesta última hipótese, esclareceu a ministra, a presunção de lucros cessantes decorre do artigo 475 do Código Civil, pois o comprador se viu privado da posse do bem na data acordada e, consequentemente, teve de arcar com outra habitação ou deixou de alugar o imóvel durante o período de atraso (lucros cessantes).

Contudo, Isabel Gallotti explicou que, se o credor optar pela resolução do contrato, ele tem direito à restituição integral do valor corrigido e aos juros aplicáveis, o que corresponderia à recomposição de seu patrimônio caso não tivesse realizado o negócio.

Sendo assim, os prejuízos materiais decorrentes seriam reparados pela devolução de toda a quantia com os encargos legais, o que torna indevida a indenização por aluguéis do mesmo imóvel, afastando-se a presunção de prejuízo.

Portanto, a presunção de lucros cessantes ocorre apenas quando o comprador busca manter o contrato vigente. Quando o adquirente opta pela rescisão do contrato, ele tem direito à restituição integral do valor corrigido, o que torna indevida a indenização por lucros cessantes.