10 jul A Legalidade Da Reserva De Unidade Imobiliária Anteriormente Ao Registro Da Incorporação Imobiliária Do Empreendimento.

Por Susane Torri

OAB/SC 21.707

A incorporação imobiliária é um conjunto de ações que tem como escopo a formação de uma copropriedade futura em favor de várias pessoas; destes atos, ocorrerá a instituição formal de um condomínio edilício.

Assim, nos termos da legislação vigente, lei 4.591/64, vide Art. 32, temos que:

“Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos: […]” (grifo nosso)

Logo, ao contrário do antigo texto que trazia expressamente a vedação da negociação anteriormente ao registro da incorporação imobiliária temos que,  por esta nova redação, a mesma ficou validade.

Percebam, que a intenção do legislador com referida alteração ocorrida no ano de 2022, foi de justamente otimizar e possibilitar a negociação dos imóveis anteriormente a venda ou oneração.

E este é justamente o mais recente entendimento do TJSC em acórdão  (50546116620238240000) publicado na data de hoje 14/06/2024, que assim traz:

“ Como se vê, trata-se de relação obrigacional, que não apresenta as características de uma alienação propriamente dita, circunscrevendo-se ao âmbito de uma “negociação”. Saliente-se, também, que, embora não observe, por ora, as regras específicas da incorporação imobiliária – dada a ausência de registro no momento da celebração do contrato – estabeleceu-se de forma clara perante o consumidor e atende à boa-fé objetiva, pois este fato foi expressamente informado no pacto. Nessa perspectiva, frise-se que, após a modificação da legislação regente, tem-se que o ato de reservar futura unidade se encontra no campo da negociação, mas não no da alienação de bem imóvel, não havendo qualquer vedação na lei atual.”

Este recente e inovador precedente – que precisa ser visto com a cautela que o mercado imobiliário  exige –  entende que, embora não se discorde de que o instituto da incorporação imobiliária veio para trazer segurança jurídica as relações comerciais de futuras unidades imobiliárias, com a devida publicização e informação, é valido  o ato de negociar referidas unidades por intermédio de um termo de negociação de reserva futura – o que pode contribuir, e muito, para acelerar os processos comerciais das incorporadoras.