21 ago Tema 1091 do STJ: A penhora do bem de família de propriedade do fiador nos contratos de locação comercial

Por Eduardo Lehrbach da Silva

OAB/SC 60.215

A Lei Federal n.º 8.009, de 29 de março de 1990, define como impenhorável “o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar […]” e, portanto, coloca-o a salvo de “qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam […]”, conforme o artigo inaugural do referido diploma de lei.

O imóvel residencial impenhorável, designado bem de família, é o “[…] único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente”, consoante averbado no artigo 5.º da mencionada Lei Federal.

A impenhorabilidade do bem de família, estabelecida na Lei Federal n.º 8.009/1990, está chancelada pelo artigo 832 do Código de Processo Civil, in verbis: “não estão sujeitos à execução os bens que a lei considera impenhoráveis ou inalienáveis”.

Entretanto, a mesma lei que estabelece a impenhorabilidade do bem de família, define as exceções, das quais, nos termos do artigo 3.º, inciso VII, da n.º 8.009/1990, o imóvel penhorado em execução movida em razão de “[…] obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.”.

Em 18/05/2021, o STJ afetou à sistemática dos recursos repetitivos controvérsia atinente à impenhorabilidade do bem de família, fixando como controvérsia “a penhorabilidade (ou não) do bem de família de propriedade do fiador dado em garantia em contrato de locação comercial”, originando o Tema 1091.

A controvérsia reside no fato de que o inciso VII do artigo 3.º da Lei Federal n.º 8.009/1990 não faz distinção entre imóvel residencial e comercial.

E aí, conforme o entendimento do STJ, como o referido dispositivo não faz distinção entre o imóvel residencial e comercial, o imóvel comercial também deve ser alcançado pela exceção à impenhorabilidade de imóvel oferecido como garantia em contratos de locação.

Ademais, como também destacado no julgamento do Tema 1091, há que se dar relevância ao princípio da autonomia da vontade e ao direito da propriedade, na perspectiva da disponibilidade de coisa própria, haja vista a liberalidade do fiador em ofertar bem imóvel como garantia.

Ao fim e ao cabo, no Tema 1091, fixou-se a seguinte tese: “É valida a penhora do bem de família do fiador apontado em contrato de locação de imóvel seja residencial, seja comercial, nos termos do inciso VII do art. 3º da Lei n. 8.009/1990”.

Insta sublinhar, esse entendimento está em consonância com a tese firmada no Tema 295 do STF, segundo a qual “é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6º da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000”.

Portanto, é penhorável o bem de família do fiador, oferecido como garantia em contratos de locação comercial.