19 jun Due diligence como etapa essencial para a realização de negócios jurídicos imobiliários.

A Due diligence se trata de etapa essencial para concretização de todo e qualquer negócio atinente ao mercado imobiliário. Trata-se de uma análise realizada por advogado especialista em direito imobiliário em que se mapeiam todos os aspectos do negócio, seja aqueles relativos ao imóvel, seja ainda aqueles relativos aos próprios atores que compõe a transação.

É nessa fase que se identificam possíveis pendências/contingências de natureza tributária, ambiental ou mesmo pessoal que podem comprometer a higidez do negócio jurídico ou mesmo torna-lo inviável, haja vista a existência de obrigações que se transferem com o imóvel (obrigações proter rem), onerando o novo comprador, ou mesmo hipóteses que podem gerar a nulidade da sua transferência (à exemplo da constituição de fraude à execução).

Retratando tal necessidade, recentemente, a Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça reafirmou entendimento que são consideradas fraudulentas as alienações de bens do devedor posteriores à inscrição do crédito tributário em dívida ativa, mesmo após sucessivas aquisições.

No caso, a construtora, primeira proprietária do imóvel, teve débito tributário inscrito pela Fazenda Nacional antes da realização da primeira venda. Em defesa, a última adquirente sustentou que foram feitas as averiguações necessárias e, por isso, não houve má-fé no negócio.

Nada obstante, o STJ entendeu que a presunção da fraude à execução em tais situações é absoluta, não havendo razão para se averiguar a eventual boa-fé do adquirente, pelo que o negócio estaria maculado pela fraude à execução (REsp nº 1820873 / RS).

Portanto, é imprescindível a encomenda da Due diligence imobiliária, reduzindo em grande medida as possíveis externalidades que possam surgir durante uma negociação do mercado imobiliário, o que confere maior segurança à todos os envolvidos.