27 jan Impactos da Reforma Tributária no Setor Imobiliário: O Benefício da Alíquota de 3,65% de CBS
Por Jailson Fernandes
Janeiro/2025
A reforma tributária, com a Lei Complementar 214, traz um importante benefício para o setor imobiliário: a introdução da alíquota de 3,65% para a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Substituindo o atual sistema de PIS/Cofins, a CBS simplifica a tributação, aplicando uma alíquota única sobre toda a cadeia produtiva, o que reduz a complexidade fiscal e oferece previsibilidade aos empresários do setor.
A principal vantagem para o mercado imobiliário está na redução de custos administrativos e tributários, uma vez que a CBS elimina a cumulatividade e as distorções do sistema anterior. A unificação tributária torna o processo mais simples, permitindo um melhor planejamento financeiro para construtoras e incorporadoras. Com isso, as empresas podem ter uma maior margem de competitividade, uma vez que a carga tributária será mais transparente e estável.
Outro benefício é a eliminação das variações regionais nas alíquotas de tributos, que existiam entre os estados e municípios, promovendo um ambiente mais igualitário para as transações imobiliárias em todo o Brasil. Isso favorece a expansão do mercado, especialmente em regiões que anteriormente enfrentavam altas taxas de tributação.
No entanto, a adaptação ao novo sistema exigirá a observância de inúmeros critérios, o que pode dificultar a adaptação das empresas. O Art. 487 da LC 214 prevê que o contribuinte que realizar locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel poderá optar pelo recolhimento de IBS e CBS com base na receita bruta recebida, mas esta opção só será válida para contratos com determinadas condições. Por exemplo, para contratos não residenciais, a opção será válida pelo prazo original, desde que o contrato seja firmado até a data de publicação da lei e registrado até 31 de dezembro de 2025. Já para contratos residenciais, a opção só pode ser feita até 31 de dezembro de 2028 ou pelo prazo original, o que ocorrer primeiro.
Além disso, o regime opcional exige que a receita bruta proveniente das operações de locação seja considerada integralmente, incluindo receitas financeiras e variações monetárias, e que o pagamento de IBS e CBS seja definitivo, sem possibilidade de restituição ou compensação. Importante também é que o contribuinte não poderá apropriar créditos de IBS e CBS sobre a operação de locação ou arrendamento.
A adaptação a essas novas regras, que incluem a segregação contábil das operações e a impossibilidade de utilizar créditos de IBS e CBS relacionados a outras atividades empresariais, exigirá um processo cuidadoso e investimentos em novos sistemas contábeis. A transição entre o antigo e o novo modelo pode gerar incertezas nos primeiros meses de implementação. Além disso, as construtoras podem repassar parte do custo tributário ao preço final dos imóveis, o que impactaria o consumidor.
Em resumo, a reforma tributária oferece ao setor imobiliário uma oportunidade de simplificação e redução de custos, mas a adaptação ao novo modelo exigirá atenção especial aos requisitos do Art. 487, bem como um esforço considerável das empresas para garantir a conformidade com as novas regras. Os benefícios fiscais a longo prazo dependerão da capacidade de adaptação eficaz e da estabilidade do sistema tributário.
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